Ремонт
Многие люди не знают, что входит в перепланировку квартиры и ошибочно причисляют ремонт к перепланировке жилья. Поэтому остановимся подробнее на самом понятии термина «ремонт».
Ремонт – это совокупность всех работ, которые не классифицируются ни как перепланировка, ни как переустройство.
То есть это те работы, которые не требуют изменений техпаспорта.
Сюда относится:
- замена обоев, дверей, окон, сантехнического оборудования;
- покраска стен.
Такие изменения не требуют специального оформления, а потому их можно проводить в любой момент по собственному желанию.
покраска стен.
4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?
Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).
Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:
- планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
- решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
- решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
- решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).
Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.
При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.
документ, удостоверяющий личность заявителя;.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Если перепланировка или переустройство квартиры проведено без предварительного согласования, то такие изменения считаются самовольными. К ним же относится и ремонт, не соответствующий предоставленному эскизу или проекту.
Если при самовольной перепланировке были выполнены работы, не запрещенные законом (то есть БТИ разрешило бы ее провести), эти изменения можно согласовать уже постфактум. Но если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (п. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), а также вас обяжут восстановить изначальный облик квартиры. Если собственник не выполнит это требование, органы местного самоуправления могут подать на него в суд — и если выиграют дело, то владельца могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычитаются из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи. Правда, на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире. Тем не менее стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.
К ним же относится и ремонт, не соответствующий предоставленному эскизу или проекту.
Получите планы в БТИ
Чтобы согласовать выполненную перепланировку, лучше начать с обращения в проектное бюро, а потом уже идти в МосгорБТИ за планами на квартиру.
Узаконить можно только перепланировку, которая выполнена по правилам. Их хорошо знают специалисты по перепланировке, а рабочие, которые делают ремонт, — не всегда. Если какая-то стена после ремонта стоит не по правилам, не нужно фиксировать ее на плане БТИ. Это принесет лишние проблемы и расходы: согласовать это будет невозможно, стену придется подвинуть, а документы — переделать.
Поэтому перед тем, как вызывать техника из БТИ и составлять актуальный план квартиры, обязательно обратитесь в проектное бюро. Специалисты подскажут, все ли у вас в порядке и нужно ли что-то исправлять.
В БТИ нужно получить архивный план квартиры до внесения изменений и актуальный план. В нем красными линиями будут отмечены фактические границы помещений в момент обследования. Красные линии — это то, что нужно согласовать и узаконить.
Если несогласованная перепланировка уже отмечена в планах БТИ, актуальный план нужно заказать в МосгорБТИ вместе с архивным. Если техник из БТИ к вам еще не приходил, его можно вызвать, чтобы он обследовал квартиру и зафиксировал ее текущее состояние. Не забудьте посоветоваться с проектным бюро перед тем, как вызывать техника.
Вот так выглядит технический план квартиры с выявленной перепланировкой. Черные линии — границы помещений по техническому паспорту. Красные линии — фактические границы в момент обследования техником БТИ.
Обратите внимание: архивный план квартиры до перепланировки можно заказать только в БТИ. Для этого нужно прийти в окружное БТИ и сделать заказ архивной копии. Про особенности работы окружных БТИ мы писали выше в разделе «Подготовьте технический паспорт». Обычный технический план БТИ, не архивный, можно заказать также в МФЦ или на госуслугах.
Сейчас для обращения в БТИ не нужно заполнять заявление, их сотрудники делают это сами. Один из собственников квартиры должен прийти туда с паспортом. Если собственник не прописан в квартире, еще потребуется выписка из ЕГРН или оригинал свидетельства о собственности. Заказывайте технический паспорт на квартиру или ее поэтажный план с экспликацией к поэтажному плану.
В МФЦ надо будет принести оригиналы документов БТИ, но отдавать их не обязательно. Попросите сотрудников сделать копии с документов, заверить их и приложить к заявлению. Оригиналы заберите домой. Мосжилинспекция часто не возвращает их собственникам.
Если какая-то стена после ремонта стоит не по правилам, не нужно фиксировать ее на плане БТИ.
Закон о перепланировке квартир в 2022 году
Перепланировку квартиры считают существенным изменением конструкций жилого помещения. Перед проведением таких работ в различных государственных инстанциях проводят официальное согласование. Иначе капитальный ремонт квартиры признают незаконным, а потом штрафуют за это дело.
В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) и иных подобных правовых актах регулярно меняют правила, которые связаны с изменением различных конструкций в квартирах. Рассмотрим, чем регламентируется перепланировка и переустройство разнообразных жилых и определенных нежилых помещений.
Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Прежде всего, нужно со всеми членами семьи провести беседу и убедиться, что никто не возражает против проведения процесса узаконивания.
Далее с соблюдением масштаба следует вычертить план жилища, на котором ликвидированные перегородки, проемы нужно нанести красным, а вновь появившиеся – зеленым.
Таким образом, будет обеспечена наглядность совершенного вмешательства. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?
Далее с соблюдением масштаба следует вычертить план жилища , на котором ликвидированные перегородки, проемы нужно нанести красным, а вновь появившиеся зеленым.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
- Заявление на перепланировку.
- Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
- Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
- Согласованный проект перепланировки.
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» 
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»
Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске.
Что входит в перепланировку
Если вы задумали проведение более-менее серьезного ремонта в своей квартире и даже не исключаете возможность проведения перепланировки, то первым делом вам необходимо выяснить: что входит в понятие перепланировка, а что может считаться лишь косметическим ремонтом помещений.
Отличие одного от другого состоит, в первую очередь, в необходимости проведения, так называемого, подготовительного этапа, то есть предварительного согласования перепланировки в жилищной инспекции.
Ответ на вопрос о том, что входит в перепланировку квартиры, дает действующее жилищное законодательство. Согласно ЖК РФ, перепланировкой считаются любые работы, изменяющие то, что обозначено на поэтажном плане БТИ на вашу квартиру.
Так, к тому, что входит в перепланировку, относятся: работа с проемами в стенах и перегородках (увеличение/уменьшение, устройство/закладка), демонтаж и строительство стен, изменение конструктива полов в помещениях.
Поэтажный план БТИ квартиры:
В перепланировку входит монтаж или демонтаж перегородок, работы, затрагивающие несущие стены дома. А вот, например, работы по остеклению балкона или установке кондиционера не считаются тем, что входит в перепланировку квартиры.
Мероприятия, не затрагивающие что-либо из обозначенного на поэтажном плане БТИ, считаются косметическим ремонтом, и для их проведения не требуется специальных предварительных согласований. К таким работам относятся замена обоев, плитки, напольных покрытий, замена старой сантехники на новую (при условии, что она остается на прежнем месте).
И если с проведением косметического ремонта, как правило, проблем не возникает, то подготовка к перепланировке может занять у вас довольно продолжительное время, в зависимости от сложности будущих изменений.
Допустим, вы хотите выполнить перепланировку, увеличив помещения ванной комнаты и санузла. Сделать это можно несколькими путями, но чаще всего дизайнеры советуют объединить помещения в совмещенный санузел. Преимущества объединения очевидны: вы получаете более свободную площадь, которую можно использовать по своему усмотрению.
Пример перепланировки с устройством совмещенного санузла в двухкомнатной квартире кирпичного дома:
Например, устроить небольшой шкафчик, установить дополнительные сантехнические приборы (рукомойник, биде, гигиенический душ, душевую кабину), полочки или поставить стиральную машину.
Порядок получения разрешений на такую перепланировку установлен жилищным законодательством. Вам потребуется собрать пакет документов, куда входят: поэтажный план с экспликацией, копия правоустанавливающих документов, заявление и проект с техническим заключением.
Документы для согласования:
Чтобы согласовать то, что входит в перепланировку квартиры по проекту, вам потребуется обратиться в лицензированную проектную организацию, либо, в отдельных случаях, требуется обратиться именно в ту проектную организацию, которая является автором-разработчиком проекта дома вашей серии.
Если вы обращаетесь к сторонней проектной организации, то основное требование, которое предъявляет жилищная инспекция и которое гарантирует, что проект будет разработан с учетом действующих строительных норм – наличие лицензии государственного образца (допуска СРО).
После того, как все документы будут собраны, вам необходимо получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции.
Разрешение на перепланировку:
Не стоит проводить самостоятельно то, что входит в перепланировку квартиры, последствия самовольных работ могут затронуть не только вас, но и ваших соседей. Например, если вы самовольно объединили ванную комнату и санузел, то коммунальным службам не составит труда обнаружить такую перепланировку, после чего вас обяжут выплатить штраф, а затем выдадут предписание узаконить перепланировку задним числом.
Но в том случае, если вы самовольно расширили помещение ванной за счет коридора, узаконить работы после их выполнения может не удастся, а если работы были выполнены неправильно и это привело к протечке воды на нижерасположенный этаж, будьте готовы устранять все последствия работ полностью за свой счет, после чего вам придется вернуть помещениям прежний вид, в соответствии с поэтажным планом.
А вот согласовать расширение ванной комнаты за счет кухни или жилой комнаты не получится – такие работы противоречат санитарным нормам. Исключение – квартиры на первых этажах.
Практика проведения перепланировок подсказывает, что подготовка того, что входит в перепланировку квартиры, должна осуществляться только по схеме, утвержденной законодательством, только это гарантирует вам отсутствие проблем с соседями и коммунальными службами и соблюдение строительных норм в процессе проведения перепланировки квартиры.
Если вы планируете дома делать что-либо из того, что входит в перепланировку квартиры по закону, то можете рассчитывать на нашу помощь. Среди наших услуг: разработка проектной документации – проекта с техническим заключением для самостоятельного согласования, либо оформление перепланировки «под ключ» – проектирование + согласование. Условия возможного сотрудничества и вопросы по поводу того, что входит в перепланировку, можете задавать нашим специалистам по телефону или на сайте.
Сделать это можно несколькими путями, но чаще всего дизайнеры советуют объединить помещения в совмещенный санузел.
С согласования
С составлением проекта и утверждением его, получение разрешения и оформлением акта приемки, в порядке, установленном ЖК необходим в случаях:
- Устройство в домах с деревянными перекрытиями перегородок.
- Перенос уборных и ванных.
- Устройство входов на первом этаже, в подвальный и цокольный помещения.
- Создание пандусов и крылец за наружными пределами здания.
- Создание проемов в несущих стенах и перегородках.
- Возведение перегородок со сверхнормативным давлением на перекрытия (например, кирпичных стен).
- И др.
Полный перечень приводится в местных нормативно-правовых актах, например, для москвичей он собран в 508-м Пост. Правит. Москвы от 2011-го года.
В частности, перенос двери считается перепланировкой квартиры, требующей предварительного согласования и составления проекта, если стена, в которой делается проем, несущая.
Если не несущая, то достаточно будет зарегистрировать произведенные перемены по их завершении. В этом случае порядок упрощенный.
Возведение перегородок со сверхнормативным давлением на перекрытия например, кирпичных стен.
Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Перепланировка в квартире — процесс не только трудоемкий, но и требующий определенного знания законодательства. Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально. Многие, однако, решаются провести перепланировку на свой страх и риск без ее предварительного согласования. Но и в таком случае еще не поздно стать законопослушным гражданином — для этого все произведенные изменения необходимо узаконить.
Чем же отличается согласование от узаконивания? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.
Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.
Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.
На заметку
Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.
Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.
Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить.
Документы для согласования перепланировки квартиры
Если говорить в целом о процедуре перепланировки, то список необходимых документов может несколько отличаться. Точнее основная часть документов для перепланировки остается неизменной. Но итоговый состав пакета документов для подачи может был дополнен в зависимости от определенных факторов, а именно: от сложности перепланировки (затрагиваются несущие стены в рамках перепланировки или только ненесущие), от типа дома (обычный или объект культурного наследия), от типа перекрытий, от серии дома и даже от этажа расположения квартиры.
Далее мы разберем самый распространенный случай, когда несущие стены не затрагиваются, дом не является памятником истории, культуры или архитектуры, и имеет железобетонные перекрытия. А также поговорим о документах для согласования перепланировки квартиры в иных случаях.
Документы БТИ технический паспорт или поэтажный план с экспликацией ;.
Что будет, если не согласовать перепланировку
Одно из самых серьезных последствий при несогласовании перепланировки – это штрафы. Владелец квартиры несет ответственность и подвергается наказанию, согласно 7.21 статье КоАП РФ. Однако сумма штрафа незначительная – от 2 до 2,5 тысяч рублей. Но комиссия может потребовать устранить проведенные изменения, а это уже обойдется дороже, ведь потребуется новый ремонт. 
Также статья ЖК РФ 29.3 подразумевает возвращение квартиры в прежнее состояние при обнаружении нарушения норм. Узаконивание незаконной перепланировки возможно только в судебном порядке.
Однако на практике нередко встречаются случаи, когда владелец квартиры делает перепланировку без согласования. Но это не значит, что он не будет привлечен к административной ответственности. Если же квартира с незаконной планировкой оказалась у владельца в результате наследования или других процедур, то он может подать заявление в суд.
При отсутствии грубых нарушений строительных стандартов и нормативов решение будет в пользу заявителя. Других способов узаконивания уже проведенной процедуры нет.
Завершает процедуру посещение УФРС, или Управления Федеральной Регистрационной Службы.
Согласование переустройства
Все изменения по переустройству квартиры нужно согласовывать еще до того момента начала переоборудования. Как правило, этим занимаются специально созданные комиссии, которые существуют при жилищных инспекциях районов и муниципалитетов.
Если по правилам оформления такого паспорта, какой-либо элемент не должен отображаться в нем, то значит это не переустройство или перепланировка. А значит и согласование не нужно. Для получения разрешения на переустройство необходимо предоставить:
- заявление о согласовании переустройства помещения в жилом доме;
- проект переустройства (в 2-х экземплярах);
- письменное согласие всех собственников жилого помещения и иные документы.
Если по правилам оформления такого паспорта, какой-либо элемент не должен отображаться в нем, то значит это не переустройство или перепланировка.
Что такое перепланировка
Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.
В переустройство включаются такие процедуры, как:
- Изменение жилищных параметров;
- Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
- Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.
Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::
- Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
- Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
- Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
- Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.
Смещение и постановка дверных заслонов;.
Что можно делать при перепланировке квартиры:
Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.
При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):
- Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
- Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
- Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.
При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):
- Можно сделать проем в несущей стене.
- Можно сделать слияние балкона и помещения.
- Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
- При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
- Можно сменить внешний облик здания.
- Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).
Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.
Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?
Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.
При разработке проекта, инженерного расчета и пр.
