Особенности покупки жилья в ипотеку в Испании

Кредиты в Испании — ипотека: условия и особенности.

В Испании сегодня ипотечное кредитование ориентировано не только на граждан страны. Иностранцам также доступны кредиты на приобретение жилой недвижимости. Разнообразие ипотечных предложений в Испании впечатляет. Каждое имеет свои преимущества и недостатки. По сути, выбор кредита определяется потребностями и финансовыми возможностями заявителя.

В Испании ипотеку иностранцам предлагает более 30 банковских учреждений национального, регионального значения. Крупнейшими банками являются Santander Central Hispano и BBVA. Среди государственных кредитных учреждений стоит отметить Центральный банк, Ипотечный банк, Промбанк, Строй-банк. Частные банковские организации также предлагают клиентам выгодные условия по ипотеке. Работают на испанском рынке и ипотечные брокеры. Они берут на себя за определенную плату обязательства избавить иностранца от бюрократической волокиты.

В Испании практически никогда иностранцам не выдается сумма, эквивалентная 100 стоимости жилья.

Ипотека в Испании для россиян, украинцев и других нерезидентов

Как купить квартиру в Испании в ипотеку и дают ли кредиты на покупку жилья испанские банки? Это самый популярный вопрос, который задают нашей компании жители России, Украины, Казахстана и других стран СНГ и Балтии (и другие нерезиденты Испании).

Забегая вперед, скажем, что любые иностранцы (нерезиденты), включая россиян, украинцев, белорусов и жителей любой другой страны, могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Испании от испанского банка. Для этого нужно предоставить комплект документов, оформленный определенным образом, и подтвердить свою кредитоспособность. Поручители или залог при этом не требуются.

Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании — от 2,8 до 3,2%, кредит можно получить на срок от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Максимально можно получить кредит на 60% от стоимости жилья для неграждан ЕС, и до 70% — для резидентов Евросоюза. Теперь рассказываем обо всём подробнее. Информация обновлена с учетом реалий 2022 года.

1. Процедура получения ипотеки в Испании
2. Основные элементы ипотеки
3. Список документов для россиян
4. Список документов для украинцев
5. Расходы на получение ипотеки
6. Вступление в права
7. Что влияет не положительное решение?
8. Советы по получению ипотеки
9. Какие банки выдают ипотеку в Испании?
10. Пример расчёта ипотеки и выплат
11. Часто задаваемые вопросы по ипотеке
12. Выгодно ли покупать в ипотеку?

Процедура получения ипотеки в Испании.

Ипотека в Испании

По данным испанского реестра недвижимости, в 2017 году россияне оказались на 9-м месте среди иностранцев в Испании, оформивших ипотечные кредиты. Средняя процентная ставка — 2,29% годовых, средний размер — примерно 120 000 € ( 8 683 812 Р ), срок — 23 года, ежемесячный платеж — 544 € ( 39 367 Р ).

Испанский реестр недвижимостиPDF, 4 МБ

Требования к заемщикам из России год от года ужесточаются, но кредиты по-прежнему выдают. Нужно доказать свою платежеспособность и легальность происхождения денег. Документы нужно перевести на испанский. Справки на английском тоже обычно принимают.

Хозяева продавали квартиру за 70 000 , а покупателям пришлось заплатить 87 000.

Плюсы и минусы покупки жилья в ипотеку

Вначале рассмотрим минусы испанского жилья в ипотеку.

Прежде всего, это дополнительные расходы, связанные с оформлением кредита:

• Оценка объекта специальной комиссией, её приглашает банковская структура.
• Налог, который оплачивается при регистрации акта, подтверждающего факт оформления ипотеки, составляет 2% от суммы займа.
• Обязательное оформление страхового полиса на объект недвижимости – примерно 300€ каждый год.
• Заёмщик также обязан застраховать свою жизнь – это ещё 400€ ежегодно.
• Комиссионный сбор за оформление кредита – до 2% от величины займа.
• Перевод документации и её легализация – до 1000€.

Кроме того, заявка на кредитование подаётся после того как подписано предварительное соглашение с продавцом жилья и оплачен залог в размере 10% от цены объекта. При отказе банка в выдаче кредита и, следовательно, отмене сделки, аванс не возвращается. Поэтому покупатель в определённом смысле рискует.

Что же является плюсом для тех, кто берёт кредит в Испании на приобретение недвижимости?

• Испанские банки довольно легко выдают займы россиянам.
• Иностранцам не требуется наличие основного поручителя, так как залогом является покупаемый объект.
• Проценты на ипотечные кредиты достаточно низкие, а сроки выплат довольно большие – до 30 лет, если возраст заёмщика на момент окончания договора не будет превышать 65 лет.
• Затраты на приобретение жилья составят 50–60% от его стоимости.
• Цены на недвижимость Испании растут ежегодно, причём увеличение стоимости объекта покрывает расходы, связанные с обслуживанием кредита.
• Иностранцы, владеющие недвижимостью в Испании, имеют те же права, что и коренное население.

Средства, вложенные в недвижимость Испании или потраченные на строительство дома при участи ипотечного кредитования, оцениваются, как очень выгодное мероприятие. Это обусловлено высоким доходом страны от туристической сферы, выгодными условиями кредитования, отсутствием ограничений для иностранцев.

Европейские специалисты пришли к выводу – Испания в числе лидеров среди тех стран, где наши соотечественники активно покупают жильё. Помимо экологических, климатический и социальных причин, называется ещё один фактор – доступность кредитования.

Основной перечень данных о претенденте должен содержать.

Список необходимых документов для оформления ипотеки

Приняв решение о покупке недвижимости в Испании, будущий заемщик должен заблаговременно подготовить следующий комплект документов:

1. Действующий загранпаспорт.
2. Справка о доходах за последний год и больший период (с указанием наименования работодателя и занимаемой должности).
3. Договор резерва недвижимости между продавцом и покупателем.
4. Выписка из банка с информацией о движении денежных средств минимум за последний год (можно сделать как для российских, так и зарубежных счетов).
5. Документы о регистрации фирмы и выписка из ЕГРЮЛ (для собственников бизнеса).
6. Выписка из НБКИ о качестве кредитной истории.
7. NIE (идентификационный номер нерезидента).

Дополнительно может потребоваться написать резюме с краткой информацией по содержанию всех предоставленных документов.

Внимание! Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены нотариусом.

Перед подписанием любых документов рекомендуется внимательно ознакомиться с предлагаемыми условиями и нюансами, сделать предварительные расчеты с помощью ипотечного калькулятора.

Ипотека в Испании в 2022 году, особенности для россиян, условия и процентные ставки

Испания находится в Топе-20 государств всего мира по величине ВВП, уровню жизни и индексу соблюдения прав владения по собранным итогам за 2018 год. Именно по этой причине многие россияне задумываются о покупке квартиры там для себя или своего ребенка. Так как стоимость недвижимости там гораздо выше чем в России, то просто взять и купить ее может позволить себе далеко не каждый. А вот взять жилье в ипотеку можно и это реальный способ стать собственником недвижимости в Испании.

Во втором случае ссуда выдается максимум на 30 лет, а процентная ставка минимум 1,85.

Алгоритм получения испанской ипотеки

Процесс оформления ипотеки занимает 2-3 месяца.

Всю процедуру можно разделить на несколько стадий:

1. Выбор подходящего объекта.
2. Оценка стоимости недвижимости. Процесс занимает до 10 рабочих дней.
3. Обращение в банк для получения кредита и открытия счета.
4. Ожидание решения. Занимает 4-6 недель.
5. Перечисление необходимой суммы на счет покупателей (при положительном ответе).
6. Подписание договора и внесение сделки в гос. реестр Испании.

Испанское Бюро помогает в получении ипотечного кредита на выгодных условиях.

По новым правилам, банк обязан присылать копию контракта как минимум за 10 дней до подписания договора. Без изученного дубликата сделка состояться не может.

Банк La Caixa интересен тем, что допускает открытие счета без NIE номер иностранца и уже 4 года подряд считается лучшим в персональном обслуживании клиентов.

Документы для ипотеки в Испании

Чтобы получить ипотеку в Испании, гражданину РФ необходимо подготовить следующие документы:

• справка о доходах (форма 2 НДФЛ) за последние 2 года (текущий и предыдущий). Для граждан других стран нужна аналогичная справка, если она имеется, или декларация о доходах из налоговых органов за такой же период.
• выписка/выписки с личного банковского счета/счетов в своей стране за последние 6-12 месяцев, доказывающие регулярное поступление средств на счет. Суммы поступлений не обязательно должны соответствовать сумме указанной заработной платы или же суммам, фигурирующим в 2 НДФЛ, − они могут быть несколько меньше. Это объясняется тем, что зарплату, к примеру, в России часто не переводят напрямую на банковский счет сотрудника, а выдают на руки.
• справка из бюро кредитных историй о том, что у вас нет долгов по кредитам (www.nbki.ru).
• справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты в рублях и продолжительности работы в данном учреждении. Чем больше стаж работы, тем лучше.
• если вы не работаете по найму, а владеете собственным бизнесом, то необходимо представить свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь вледельцем или совладельцем данной фирмы. Также понадобятся налоговые декларации за последние 2 года.
• не обязательна, но желательна, справка из банка/банков о наличии депозита/депозитов, если они имеются.
• не обязательно, но желательно представить свидетельство из государственного органа о владении недвижимым имуществом в своей или другой стране с указанием размера объекта в квадратных метрах и записью, что на него нет никаких обременений.
• идентификационный номер иностранца (NIE), который оформляется на месте в Испании.

Проверку достоверности представленных документов банки не производят.

Посмотрите подготовленное компанией «Alegria» видео о том, как взять ипотеку в Испании:

не обязательно, но желательно представить свидетельство из государственного органа о владении недвижимым имуществом в своей или другой стране с указанием размера объекта в квадратных метрах и записью, что на него нет никаких обременений.

Ипотека в Испании: требования к заемщику

Основным требованием испанских банков к заемщику выступает экономическая стабильность. Резиденты Испании подтверждают ее, представляя трудовые договоры и справки о зарплате (в случае наемных работников) или выписки из банка и декларации (в случае индивидуальных предпринимателей). Как правило, банки требуют представить документы за последние шесть месяцев.

Нерезиденты Испании в качестве подтверждающих документов могут представить декларации о доходах (2-НДФЛ и 3-НДФЛ), справки с работы, банковские справки с указанием существующих счетов и депозитов, документы о праве собственности, сертификаты частных инвестиционных фондов, учредительные документы (в случае получения дивидендов) и т.п.

В любом случае, независимо от статуса заемщика, квота по ипотеке в Испании ни в коем случае не должна превышать 30% дохода. Если по предварительным расчетам ежемесячная квота по ипотеке составит 400 евро в месяц, то финансовые документы должны подтверждать, как минимум, получение 1.333 евро в месяц в качестве нетто-дохода.

Закон обеспечивает дополнительную защиту заемщика и делает процесс оформления кредита максимально прозрачным.

Как банки принимают решение по вопросу ипотеки

Требований к объекту недвижимости, на который оформляется ипотека, особо нет, но важно именно наличие этого объекта, поскольку под голый участок ипотеку банки не дают. Поэтому перед выдачей ипотеки проводится независимая оценка объекта: в случае, если объект находится в глубинке страны, представляет собой старый жилищный фонд, требующий ремонта, то такой объект будет оценен значительно ниже рыночной стоимости. То есть ипотека выдается на основании оценки объекта.

В свою очередь, банк может урезать процент и дать не 60%, а к примеру 40%, так как видит риск для себя – в случае невыплат по ипотеке со стороны владельца, банк не сможет продать его быстро и вернуть себе все выданные под ипотеку средства. Поэтому испанские банки обязательно учитывают ликвидность объекта на тот случай, если ему придется самому перепродавать эту недвижимость. С другой стороны, если это старый дом, идущий под снос или в нем скоро будет проведен капитальный ремонт, но при этом он расположен на первой линии моря, то банк всегда выдаст ипотеку, поскольку ценность такого объекта в силу его локации всегда будет эксклюзивной.

При оформлении ипотеки в Испании очень важно доказать легальность средств она подтверждается налоговыми декларациями, которые у россиян в основном выполняет документ НДФЛ форма 2 , выписанный за текущий и предыдущие годы.

О процентных ставках

К одной из основных особенностей ипотеки в Испании относится процентная ставка по кредиту. Видов процентных ставок две:

1. ТАЕ (эффективные проценты) — ставка, включающая размер ипотечного займа и всех дополнительных платежей, осуществленных клиентом в процессе оформления займа, исключая услуги нотариуса. Практически, это полная стоимость ипотечного кредита. При фиксированной основной процентной ставке сумму ТАЕ рассчитывают на весь кредитный срок. При плавающей ставке эффективные проценты рассчитывают на 12 месяцев.
2. ТІN (номинальные проценты) – стандартная процентная ставка текущего года, не учитывающая инфляцию и дополнительные платежи.

Помимо них существуют установленные стандарты Euribor и Libor. По ним также индексируются процентные ставки. В среднем процент ипотечного кредита составляет 2.3% годовых. С такими ставками купить дом в Испании в ипотеку – выгодное решение.

Период возврата кредитных средств достигает 30 лет.

Варианты недвижимости

Ипотека в Испании выдается на покупку любой жилой недвижимости: апартаментов, квартир, домов, таунхаусов, вилл.

Будущего заемщика может ограничить только цена покупаемого жилья, а также максимальная сумма кредита, так как не все финансовые организации Испании одобряют заявки на крупные займы.

На рынке много объектов со стоимостью до 100 000 евро, в том числе, в пляжных районах страны. Такое жилье пользуется большим спросом, особенно среди россиян.

Если желаемая квартира находится в престижном районе, ценник превысит 200-300 тысяч евро, банк затребует официальной доход клиента, существенно превышающий сумму ежемесячных выплат.

Банки реже одобряют ипотеку на коммерческую недвижимость и также требуют высокую платежеспособность, которую необходимо подтвердить разными справками.

Открыть счет в банке Испании за 30-60 минут.

Ипотека в Испании. Минусы и плюсы

Недвижимость в Испании – отличное вложение, но приобрести ее на собственные средства сложно, а подчас и невыгодно. На помощь в таких случаях приходит ипотека. Ипотека в Испании в отличии от российской – взаимовыгодный процесс, так как вы переплачиваете всего 3-4% годовых от вашей суммы, а банк получает небольшой, но стабильный доход. По этой причине 13% иностранных граждан приобретают недвижимость в Испании в ипотеку . Но давайте объективно рассмотрим все плюсы и минусы ипотечного кредитования для нерезидентов в Испании.

Плюсы покупки недвижимости в Испании в ипотеку:

• Низкие процентные ставки (3-4%)
• Кредитование на длительный срок (до 30 лет)
• Возможность получения до 70% суммы от оценочной стоимости объекта*.

*Что такое оценочная стоимость? Это стоимость оценки, которую проводит независимая фирма, назначаемая банком.Она всегда будет ниже рыночной.

Минусы покупки недвижимости в Испании в ипотеку:

• Долгий срок рассмотрения заявки (от 1 до 3 месяцев). За это время ваша квартира может быть продана другим клиентам
• Жёсткие требования к документам, подтверждающим вашу финансовую благонадёжность
• Необходимость перевода всех ваших документов на испанский язык легализованным испанским переводчиком (от 300 до 1000 евро)
• Дополнительные расходы: 1) залог в размере 10% от цены объекта (который не возвращается в случае отказа банка в выдачи ипотеки и, следовательно, отмене сделки), 2) комиссия на открытие кредита, 3) оценка недвижимости, 4) дополнительный налог на ипотеку, 5) обязательное страхование жизни и объекта недвижимости, 6) расходы на оформление
• Дополнительные расходы в России (недавнее нововведение): ФНС России решила ввести подоходный налог на недвижимость, приобретенную благодаря ипотечному кредиту, взятому в зарубежных банках, в том числе, и в банках Испании
• Попадание в чёрный список неплательщиков и потеря жилья в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

А теперь, взвесив все плюсы и минусы, можем перейти к практической части вопроса.

Долгий срок рассмотрения заявки от 1 до 3 месяцев.

Ипотека в Испании в 2022 году

При покупке недвижимости не всегда есть возможность расплатиться сразу, поэтому при сделках часто используется ипотечное кредитование. Еще один немаловажный плюс ипотечного кредитования — возможность существенно увеличить площадь приобретаемого жилья. Ипотечный кредит выгоднее и удобнее получать в той стране, где приобретается жильё. В Испании кредит могут запрашивать как граждане страны, так и иностранцы.

После того как была подана заявка на ипотечный кредит, банк проводит оценку приобретаемого объекта и на основе этой оценки выделяет средства для его приобретения. Резиденты Испании или стран Евросоюза могут получить в кредит 70 — 80 %, а нерезиденты — от 50 до 70 % от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости или от цены, которая указывается в эскритуре (escritura de compraventa), или купчей. Предоставляемая в кредит сумма рассчитывается банком, исходя из наименьшей величины.

Ипотечные кредиты обычно выдаются на срок от 5 до 30 лет. Для тех, кто не является резидентом Испании и стран Евросоюза, срок ипотечного кредитования, как правило, ограничивается 25 годами и зависит от возраста запрашивающих кредит. Если соискателей несколько, в расчёт берётся возраст самого молодого из них.

Испанские банки предлагают иностранцам, покупающим недвижимость в Испании в кредит, выгодные условия финансирования. Процентные ставки по кредиту могут быть фиксированными, плавающими и смешанными.

Общая площадь 73 м² 2 спальни

Общая площадь 240 м² 4 спальни

Общая площадь 95 м² 2 спальни

Фиксированные ставки подходят тем, кто ищет большей стабильности. Основной минус таких ставок — в том, что они превышают плавающие.

Плавающие ставки являются самыми выгодными и востребованными, однако существует риск, что в дальнейшем ставка может вырасти. Плавающие ставки рассчитываются на основании значений европейской межбанковской ставки предложения Euribor и могут меняться каждые шесть или 12 месяцев.

При смешанных ставках в течение первых устанавливается фиксированный процент, а на оставшийся срок процент будет переменным.

В настоящее время ставки по кредитам колеблются на уровне примерно годовых. На фоне существенно более дорогих российских кредитов особенно привлекательными ставки в испанских банках оказываются для наших соотечественников.

Выплаты по кредиту производятся ежемесячно. Размер и периодичность выплат обязательно указываются в договоре ипотечного кредитования. При этом их размер не должен превышать 35 % от суммы совокупного месячного дохода получателей кредита.

Ипотека в Испании в 2022 году.

Ипотека в Испании. Нюансы

Для иностранцев ипотека в Испании предлагается под очень удобоваримые проценты, что сразу же многих привлекает. В последние годы различные банки обещают проценты по ипотеке в диапазоне 3.9 — 4.5%. Это приятно, но не всё так просто.

Не надо слепо верить риэлторам, которые убеждают до заключения предварительного договора, что вы запросто получите ипотеку на 60 — 80% и даже 100% от цены объекта. Практически это возможно, когда покупается проблемная недвижимость непосредственно у кредитной организации (изъятая у должника) или когда банк является соинвестором постройки жилья (для первички).

В остальных случаях иностранец (если это его первое жильё в Испании) может реально надеяться на хорошие банковские условия при ипотеке на сумму до 50% от цены. Сейчас поймёте: почему?

Испанские банки после нескольких скандалов не очень доверяют документам, предоставляемым иностранцами из России и Украины. Некоторые кредитные организации повально, а иные выборочно проверяют достоверность сведений, запрашивая информацию в соответствующих органах и банках в странах нерезидентов.

Кроме того, для надёжности, если запрошенная сумма для ипотеки превышает 50% от стоимости недвижимости, банки требуют положить внушительную сумму к ним на депозит. Например, в 2012 году для клиента, желавшего получить ипотечный кредит в 100 тыс. евро, что составляло 60% от стоимости жилья, испанский банк потребовал положить на его депозитный счёт 20 тыс. евро сроком не менее, чем на 2 года. В то же время, когда требования были снижены до 50%, такие условия были банком сняты.

Кроме того, следует учитывать, что испанский банк обязательно заставит покупателей страховать свою жизнь и покупаемое имущество. Причём будет настаивать, чтобы страховку выдали конкретные страховые организации с далеко не низкими тарифами. Если недвижимость покупается на обоих супругов, то, соответственно, страхование жизни обязательно для каждого. В зависимости от возраста сумма страховки может достигать от нескольких сотен евро до сумм свыше тысячи евро. При этом большинство банков требует застрохаваться сразу на первые 2 года, а затем страховаться ежегодно.

Дополнительно кредитная организация обязательно сделает собственную оценку покупаемой недвижимости, что обойдётся клиентам, как правило, в несколько сотен евро.

Теперь о необходимых документах для получения ипотеки. Банки обязательно просят справку о доходах (из России 2-НДФЛ) за последние 3 года, об источнике и размере постоянных доходов (трудовой договор и приказ о назначении размера заработной платы), а также справку о кредитной надёжности. Последний документ многим покупателям неизвестен, и большинство не понимает, где его получить? Поясняем: во всех странах есть специальные организации, которые дают справки о наличии или отсутствии у вас кредитов в национальных банках. Взять справку на самом деле очень просто.

Кроме того, испанские банки при решении вопроса о выдаче ипотеки могут запрашивать любую дополнительную информацию, которую считают необходимой. Например, могут запросить справку из банка в вашей стране, где у вас открыт счёт, и движение по этому счёту за последние 3 года. Либо попросить сведения о наличии у вас в стране проживания недвижимости, а также автомобилей и т.п.

Как правило, после предоставлению банку всех необходимых документов, рассмотрение о выдаче ипотеки (кредита) на запрошенную сумму происходит в течение 2-х недель. Если вы не смогли предоставить все документы, запрошенные банком, то положительный результат не гарантируется. В лучшем случае, вам дадут дополнительное время на предоставление документов или предложат более жёсткие и менее выгодные условия.

Для гарантии заявление на получение ипотеки следует подавать сразу в несколько банков. Это убережёт впоследствии от неприятностей.

Одна из неприятностей состоит в следующем. Предварительный договор на покупку жилья заключается до выяснения вопроса о возможности получения ипотеки в испанском банке. То есть, неизвестен процент по кредиту, неизвестны банковские условия, неизвестны ВСЕ требования банка и т.п. Если покупатель заранее рассчитывал на ипотеку, то, заключая предварительный договор, принимает на себя риск.

Риск состоит в следующем. Дело в том, что задаток (минимум 5 тыс. евро), оплаченный при заключении предварительного договора, останется в собственности продавца, если к определённому сроку покупатель не сможет внести сумму в полном объёме в счёт оплаты за покупаемую недвижимость. Были случаи, когда покупатели не успевали уложиться в срок, обусловленный предварительным договором, чтобы оформить ипотеку и теряли задаток или были вынуждены платить значительные штрафные санкции.

Поэтому следует очень серьёзно относится к тексту предварительного договора, обуславливать в нём реальные сроки с неким запасом. А также стоит пытаться заранее узнать хотя бы предварительные требования банков, в которых намереваетесь взять ипотеку. В этом вам могут помочь только профессионалы.

И ещё один важный момент: НИКОГДА не подделывайте документы, подаваемые в банк. Особенно этим грешат иностранцы из России в отношении справок о доходах. Это чревато. Многие испанские банки стали проверять сведения через партнёрские организации в России, в том числе запрашивая сведения в фондах обязательного страхования и вычисляя на основании полученных данных истинные доходы. В случае выявления подделки документа, вам грозит, как уголовное преследование в Испании, так и на Родине.

Ипотека в Испании.