Узаконивание самовольной перепланировки
Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).
Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.
Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.
Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.
заключения контролирующих органов;.
Получить положительное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии
Согласовать перепланировку в Мосжилинспекции получится только после обращения в Центр гигиены и эпидемиологии, который подведомственен Роспотребнадзору (п. 1.8 приложения № 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).
При обращении в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» необходимо предоставить:
- Заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации — есть две формы: для физических и для юридических лиц.
- Проектную документацию, то есть готовый проект перепланировки с техническим заключением. Для ФБУЗ нужно сделать отдельный экземпляр, возвращать его не будут.
- Копии правоустанавливающих документов (договор аренды, свидетельство о собственности, если выдавалось, выписка из ЕГРН о праве собственности и др.)
- Доверенность на физическое лицо на представление интересов заявителя. Если помещение принадлежит не организации, а гражданину, и он сам подает документы, доверенность не нужна.
- Документ, подтверждающий полномочия заявителя по представлению проектной документации для экспертизы. Это требование для юридических лиц, таким документов может быть устав, в котором указаны полномочия директора представлять интересы общества.
- Копии учредительных документов — это требование тоже для юридических лиц, им нужно подготовить копию устава.
Время обращения и контакты ФБУЗ указаны на его сайте. Также на сайте можно онлайн проверить готовность результатов.
Экспертиза платная, стоимость зависит от сложности проекта.
Заключение, которое выдадут по результатам, нужно будет приложить к пакету документов для Мосжилинспекции.
Так выглядит заключение Центра гигиены и эпидемиологии. Оно подтверждает, что проектная документация соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим нормам.
Сложнее всего согласовать перепланировку для объектов, которые связаны с производством или продажей пищевых продуктов — кафе, рестораны, продовольственные магазины. Для этих организаций действует больше санитарных правил и норм, которые будут проверять сотрудники ФБУЗ. Проще всего получить положительное заключение для офисов, непродовольственных магазинов. Однако все это абсолютно реально при качественно подготовленной проектной документации.
Если вы решили сделать магазин хозтоваров, получили на него положительное заключение Центра гигиены и эпидемиологии, согласовали и оформили перепланировку, а потом захотели продавать в магазине еду и алкоголь, новое заключение на проектную документацию получать не нужно.
На консультации мы рассказываем владельцам нежилых помещений, какая проектная документация им понадобится для ФБУЗ, как может проходить согласование, сколько времени это займет и какие могут быть варианты, чтобы процесс был наиболее быстрым и наименее затратным.
Согласовать перепланировку в Мосжилинспекции получится только после обращения в Центр гигиены и эпидемиологии, который подведомственен Роспотребнадзору п.
Порядок согласования
В зависимости от вида перепланировки (в отдельно стоящем офисном здании или многоквартирном жилом доме) собранные документы подаются в Бюро технической инвентаризации или городскую жилищную инспекцию. Соответствующие органы оформляют разрешение на выполнение работ по перепланировке. После окончания всех предусмотренных планом действий составляется акт, его подписывают собственник и подрядчик.
Акт о проведенных работах должен пройти согласование с:
- управляющим зданием;
- представителями проектной организации, которая готовила план изменений;
- представителями организации, отвечающей за эксплуатацию и состояние здания;
- представителями службы госпожнадзора.
В процессе приемки работ по перепланировке нежилого помещения все эти лица обязаны проверить соответствие всех работ представленному ранее проекту, убедиться в наличии действующего разрешения от контролирующих органов. Проверяется наличие свободного доступа ко всем инженерным коммуникациям, находящимся в общедомовом пользовании.
Все выполненные работы, включая скрытые и экстренные, должны быть отмечены в специальном журнале производства работ по перепланировке.
Подписанный акт передается в контролирующие органы, после чего вносятся необходимые изменения в кадастровый паспорт, и оформляются новые документы с учетом выполненной перепланировки.
Всего должны быть подписаны три экземпляра акта, один из которых сохраняет собственник, второй остается у представителей жилищной инспекции и БТИ, а третий будет находиться в жилищном архиве
Федерального закона от 23.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.
Обращаемся в местную власть с заявлением прилагаем документацию ;.
Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения
Узаконивание перепланировки нежилого помещения после ее выполнения предполагает обязательную выплату штрафа. На сегодня для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей на каждого из собственников.
Если собственником является юридическое лицо или оно имеет право распоряжения арендуемым помещением, сумма штрафа будет иной – от 300 тысяч рублей.
Кроме того, согласовать перепланировку нежилого помещения в том виде, в каком она сделана, зачастую не удается – частично или полностью выполненные работы могут не соответствовать действующим строительно-санитарным нормам. В этих случаях для оформления перепланировки предварительно необходимо выполнить восстановительный ремонт.
В большинстве случаев определиться с необходимыми восстановительными мероприятиями удается на этапе консультации в организации, специализирующейся на согласовании перепланировок. Такую консультацию вы можете получить бесплатно в нашей организации.
Комплект документов для согласования выполненного ремонта в основном будет точно таким же, как и для предстоящей перепланировки. Основные отличия в составе документов – вместо заявления о согласовании перепланировки подается заявление на получение акта о ее завершении и посещении объекта приемочной комиссией, вместо технического заключения о возможности перепланировки подается техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
Такую консультацию вы можете получить бесплатно в нашей организации.
Нежилые помещения
Подробная информация об организации переоборудования и перепланировки нежилых различных помещений указана в Постановлении Правительства г. Москвы № 508 от 25 октября 2011 г. Подобные объекты имеют ряд особенностей, которые приведены в законе РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. При проведении капремонта в этих местах тоже проводят согласование на выполнение переустройства и иных подобных работ.
По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.
Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.
Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.
Подобные объекты имеют ряд особенностей, которые приведены в законе РФ от 21 июля 1997 года 122-ФЗ.
Перепланировка нежилого помещения
Нежилые помещения могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов или в торговых центрах. От этого зависит перепланировка нежилого помещения, порядок её осуществления и прочие нюансы. Для ведения бизнеса необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало концепции и будущей деятельности.
Если речь о перепланировке жилого помещения, то законодательная база по данному вопросу структурирована.
В жилом здании
В том случае, если в доме кто-либо проживает, переустройство без согласия жильцов считается недопустимым.
В определенных ситуациях проверяющие структуры выносят заключение об отказе владельцу. К примеру, если вопрос касается сноса стен несущего типа.
Кроме того запрещено проведение коммуникации. Единственным исключением являются одноэтажные здания, в которых выделено несколько помещений коммерческого характера.
В процессе переустройства нежилого дома никоим образом не изменяется его целевое назначение.
В частности, если, ранее было офисное здание, а в соответствии с проектом планируется обустройство торговых площадей, изначально нужно получить разрешительный документ на смену деятельности.
Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры в 2022 году, читайте тут.
В жилом здании.
Согласование перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях
Перепланировка нежилых помещений часто является единственным способом оптимально использовать собственную площадь. И прежде чем вы начнете осуществлять перепланировку, ее следует согласовать в административных органах.
Порядок согласования нежилого объекта недвижимости зависит от того, где оно расположено: в жилом доме или в отдельно стоящем нежилом здании. Если нежилое помещение находится в нежилом здании, то его перепланировку следует согласовывать в территориальном бюро технической инвентаризации города Москвы; а если в жилом доме, то в Мосжилинспекции.
Заявка на согласование перепланировки.
Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут
Законодательной базой для изменения планировки помещений в нежилых зданиях является Градостроительный кодекс РФ, а именно статья 51, пункт 4 части 17 и Постановление Правительства Москвы 432.
Порядок согласования перепланировки и переустройства нежилых помещений в Москве и Московской области
Оказываем услуги по разработке проектной документации и согласованию перепланировки нежилых помещений в жилых многоквартирных домах и отдельно стоящих зданиях в Москве и Московской области.
Разработаем проект перепланировки и техническое заключение на перепланировку нежилых помещений. Заказать проектную документацию по перепланировке Вы можете заказать у нас, в случае, если планируете самостоятельно согласовывать перепланировку. В качестве бесплатного бонуса – подробная консультация по процедуре согласования Вашего нежилого помещения – детально расскажем куда идти и какие должны быть документы для подачи в согласующие инстанции.
Разработаем проектную документацию и осуществим полное согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ». Если у Вас нет времени или желания вступать в общение с чиновниками – всю эту процедуру мы возьмем на себя. От Вас потребуется только сделать доверенность и примерно три раза обеспечить доступ в помещение нашего проектировщика и представителей согласующих органов. Результат услуги – предоставление Вам в завершении процедуры или обновленного технического паспорта БТИ (после перепланировки) или новая выписка из ЕГРН с внесенными данными о перепланировке – в зависимости от того, какой конечный результат Вам нужен.
Регламент согласования перепланировки нежилых помещений в жилых домах в Москве
Регламент, отвечающий на вопрос как согласовать перепланировку нежилых помещений в жилых домах в Москве определяется постановлением правительства города Москвы №508 от 25.10.2011 года (актуализированная редакция от 13.02.2018 г.). С текстами нормативных документов по перепланировке можно ознакомиться здесь.
Процедуру согласования перепланировки нежилых помещений в жилых домах условно можно разделить на два варианта:
— если перепланировка еще не сделана или данные о ней не внесены в документацию БТИ (в выписке из технического паспорта на плане помещения отсутствуют красные линии)
— если перепланировка уже выполнена и этот факт зафиксирован в документах БТИ (в техпаспорте есть красные линии).
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме в Москве, если перепланировка еще не выполнена.
- Получение исходного технического паспорта БТИ.
- Необходимо разработать проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки.
- Согласование проекта перепланировки в Роспотребнадзоре.
- Подача документации в Мосжилинспекцию и получение решения о возможности перепланировки.
- После завершения ремонтных работ проводится «ввод» или «приемка» помещения. Первым ее этапом, является вызов представителя Жилищной инспекции на объект. По результатам его выхода утверждается акт завершенного переустройства.
- Заказ технического паспорта нежилого помещения после перепланировки.
- Изготовление технического плана
- Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме в Москве, если перепланировка уже сделана.
- Заказ в БТИ технического паспорта в «красных линиях» и поэтажного плана с экспликацией в состоянии до перепланировки
- Заказать техническое заключение о безопасности и допустимости выполненной перепланировки
- Получение заключение Роспотребнадзора
- Подать заявление в Жилищную инспекцию на акт завершенного переустройства нежилого помещения и получить этот акт.
- Вызвать техника БТИ и получить обновленную техническую документацию в БТИ по результатам перепланировки.
- Заказать технический план помещения
- Внести изменений в ЕГРН
Если в результате перепланировки нежилого помещения жилого дома затронуты ограждающие конструкции или другое общедомовое имущество.
При затрагивании общедомового имущества (например, организация из окна дверного проема) согласно ст. 36-46 Жилищного кодекса РФ необходимо получить согласие 2/3 собственников жилого многоквартирного дома. Решение общего собрания собственников оформляется Протоколом (Решением) общего собрания собственников и этот документы вместе с бюллетенями, бланками извещений собственников предоставляется в Жилищную инспекцию.
Кроме того, при затрагивании ограждающий конструкций проект перепланировки должен содержать визуализацию фасадов (существующее положение и визуализацию будущего состояния). Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия направляет такой проект проект на получение заключения в Москомархитектуру.
Процедура согласования перепланировки нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях в г. Москва
Согласование, если перепланировка еще не выполнена:
- Получение технического паспорта помещения в состоянии «до перепланировки»
- Разработка технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки
- Получения заключения Москомархитектуры (если затрагиваются ограждающие конструкции)
- Вызов техника БТИ и получение новых документов БТИ после перепланировки
- Нужно заказать технический план помещения
- Подать заявку на внесение изменений в ЕГРН и получить новую выписку.
Согласование, если перепланировка уже сделана:
- Нужно получить технический паспорт БТИ по результатам выполненной перепланировки с «красными линиями» и поэтажный план и экспликацию в состоянии до перепланировки
- На основании этих документов разработать техническое заключение о безопасности и допустимости выполненной перепланировки
- Получить заключение Москомархитектуры (при затрагивании фасадов)
- Обратиться в БТИ и на основании технического заключения убрать красные линии из документации БТИ
- Заказать изготовление технического плана помещения
- Внести изменения в ЕГРН
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых многоквартирных домах в Московской области.
В Московской области нет единого регламента согласования перепланировки нежилых помещений для всех городов. В каждом городе (районе) действуют свои нормативные документы. Опишем ниже общий примерный порядок, но для конкретного города этот порядок может несколько отличаться.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме в Московской области, если перепланировка еще не выполнена.
- Получение исходного технического паспорта БТИ.
- Необходимо разработать проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки (если не затрагиваются несущие стены тех. Заключение может не потребованться)
- Согласование проекта перепланировки в Роспотребнадзоре.
- Получение заключения ГУ ЧС. Хотя ГУ ЧС сейчас выдает свои заключения только в консультативном порядке в некоторых городах его по прежнему требуют (можно конечно спорить, но проще его получить – она Вам в дальнейшем пригодится в общении с местными проверяющими или принести «отказное письмо» из ГУ ЧС.
- Согласование с Управляющей компанией дома. В отличие от Москвы, в большинстве городов Московской области управляющие компании являются согласующий стороной. Ну или на проекте должна хотя-бы стоять их виза, что они уведомлены.
- Подача документации а администрацию на Межведомственную комиссию и получение решения о возможности перепланировки.
- Заказ технического паспорта нежилого помещения после перепланировки (в Московской области в отличие от Москвы общий порядок такой – сначала заказываем тех.паспорт, а потом только утверждается акт завершенного переустройства
- Согласование акта завершенного переустройства в управляющей компании и подписание его у ремонтников и проектной организации
- Утверждение акта завершенного переустройства в администрации.
- Заказ технического паспорта нежилого помещения после перепланировки.
- Изготовление технического плана
- Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме в Московской области, если перепланировка уже сделана.
Процедура согласования перепланировки нежилых помещений по уже выполненной перепланировке в Московской области в общем примерно такая-же, как и на еще не выполненную. Отличия же следующие:
Вместе с проектом перепланировки нужно обязательно представить техническое заключение о безопасности и допустимости выполненной перепланировки
Представить в администрацию технический паспорт «после перепланировки» и поэтажный план с экспликацией помещения до перепланировки
Вся остальная процедура такая же как описана выше.
Но, нужно обратить внимание – не во всех городах возможно узаконивание перепланировки по факту. В некоторых районах Вам могут отказать и направить в суд.
Согласование перепланировки нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях в Московской области.
Если перепланировка в жилых домах регламентируется жилищным кодексом, то как согласовать перепланировку нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях четко нигде не определено.
Конечно же есть Градостроительный кодекс, но там нет даже такого понятия как перепланировка. Градостроительный кодекс предусматривает только такие виды работ как новое строительство, реконструкция и капитальный ремонт. Ни под одно из этих определений внутренняя перепланировка не подпадает.
Порядок согласования перепланировки нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях в Московской области определяется индивидуально администрацией каждого города (района). Например, в Химках если Вы провели только внутреннюю перепланировку Вам выдадут разрешение на перепланировку, а если затронули фасадные стены – могут направить в Минстрой на рассмотрение вопроса реконструкции здания.
После завершения ремонтных работ проводится ввод или приемка помещения.
Порядок оформления документов
Оформление необходимых бумаг на переоборудование помещений в жилом доме, в многоквартирном доме или нежилом здании состоит из нескольких этапов.
- Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
- Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.
В случае, если объект недвижимости входит в сферу интересов муниципальных властей, согласование на проведение работ получают по следующей схеме: оформление заявления в отделе архитектуры города. К заявлению нужно приложить все имеющиеся документы.
Согласование перепланировки в отделе архитектуры обычно занимает 30 календарных дней. По истечении этого срока, собственник получает отказ или одобрение на проведение работ. Во втором случае, составляется заявление в отдел технической инвентаризации.
Необходимо уточнить, что при переоборудовании помещений в многоквартирных домах, нужно заручиться разрешением санэпидемстанции. Это необходимо в том случае, если при проведении работ в жилом доме или в нежилом здании затрагиваются санузлы и канализация.
В том случае, если перестраиваемое помещение находится в нежилом здании, документальное оформление работ начинается с составления проектной документации. Здесь должны быть отмечены монтируемые и демонтируемые перегородки, места прорубания новых оконных и дверных проемов и новое расположение инженерных коммуникаций.
Согласование проектного документа производится в уполномоченных органах надзора. После утверждения, оформление разрешительных документов проходит по описанной выше схеме.
Согласование перепланировки в отделе архитектуры обычно занимает 30 календарных дней.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.
Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви.
Перечень документов для перепланировки квартиры в 2022 году
Документы для согласования перепланировки нежилого и жилого помещения в нежилом и жилом здании такие:
- Заявление о выдаче разрешения на проведение перепланировки.
- Документы, подтверждающие возможность проведения перепланировки (это может быть документ, подтверждающий право собственности, доверенность и так далее). Отметим, что такие документы должны быть заверены у нотариуса.
- Проектная документация, в соответствии с которой будет выполнена перепланировка.
- Технический паспорт жилья.
- Письменное согласие всех людей, которые зарегистрированы в этой квартире (не требуется, если здание является нежилым).
- Если строение является памятником культуры, архитектуры или истории, следует также получить разрешение соответствующего регулирующего органа.
Также придется заплатить административный штраф.
Общие параметры
Перепланировка нежилого помещения заключается в конструктивном изменении данного объекта, которое влечет изменение следующих параметров:
Главное требование, которому должна отвечать перепланировка нежилого помещения, подразумевает отсутствие работ, непосредственно затрагивающих фасад здания. Также такие работы должны сохранять функциональное и целевое назначение объекта, а их изменение в процессе перепланировки влечет необходимость дополнительных согласований.
Перепланировка кухни в кухню-гостиную — наиболее распространенное проектное решение при перепланировке квартир небольшой площади.
Можно ли сделать перепланировку двухкомнатной квартиры в трехкомнатную без согласования, если проект не предполагает перенос существующих стен, читайте в этой статье.
Решение о проведении процедуры принимает законный владелец помещения собственник, арендатор, управляющая организация и т.
Примерная стоимость проекта перепланировки нежилых помещений
Как можно догадаться, согласование перепланировки — это не та процедура, на которой стоит экономить. И одной из главных статей расхода является составление проекта. Цена на эту услугу может различаться в разных компаниях, занимающихся разработкой проектной документации. На стоимость влияет сложность и объем запланированных работ, сроки составления проекта и ценовая политика самого бюро.
Стоимость проекта перепланировки нежилых помещений в московских проектных организациях начинается от 20 000 рублей. А комплект, состоящий из проекта и технического заключения, обойдется в сумму порядка 30 000 рублей. Иные разделы, включенные в документацию, оплачиваются отдельно. Цены на такие дополнительные услуги начинаются от 10 000 рублей.
Хорошо, если подрядчик готов подробно объяснить, как формируется итоговая стоимость его услуг, и обозначить сумму заранее. Для этого многие бюро предоставляют бесплатные консультации.
Каким бы сложным не казался процесс утверждения ремонтных работ, при соблюдении порядка утверждения и норм, прописанных в ЖК, процедура не доставит слишком много хлопот. При этом следует понимать, что залог успеха при подаче заявления на согласование ремонта нежилого объекта — неважно, находится он в многоквартирном доме, офисном здании или торговом центре, — это грамотно составленный проект. Насколько быстро и гладко пройдет процедура, напрямую зависит от исполнителя. В Москве можно найти профессиональную проектную организацию, готовую выполнить проект перепланировки нежилого помещения любой сложности.
Штат специалистов у АПМ-1 большой, и работают у нас юридически подкованные проектировщики с внушительным стажем.
